澳洲楼市遇冷：连续加息与税改夹击，悉尼墨尔本房价领跌

通胀降温不及预期，澳联储下半年加息预期再度抬头。叠加房产税收新政收紧，悉尼、墨尔本等核心首府城市的房市热度正加速退潮。

在高利率环境和投资政策变化的双重影响下，市场情绪正变得更加谨慎，未来走势也引发越来越多关注。

01 年内三次加息落地，利率重回高位，压制购房需求

进入2026年，澳洲房地产市场迎来了新的考验。

澳联储在今年2月、3月和5月的连续重手出击，三次加息共计上调75个基点，将官方现金利率推回至4.35%的高位，彻底清空了去年政策宽松所释放的全部红利。

高企的资金成本如同扼住了市场的咽喉，让买卖双方的心理预期发生根本性逆转。

02 联邦预算税改落地，加速存量住宅投资者离场

利率持续走高的同时，联邦预算中针对负扣税和资本利得税折扣的政策调整，也进一步影响了房地产市场。

Cotality 房地产分析数据显示，在联邦预算对负扣税和资本利得税折扣进行调整后，全国住宅价值在6月份出现下跌。

随着相关税收优惠收紧，部分投资者开始重新评估持有成本，市场出现投资需求降温迹象。悉尼、墨尔本等主要城市房价继续承受压力。

经济学家乔纳森·克恩斯（Jonathan Kearns）认为，在投资房源较为集中的成熟城区，如果投资者集中出售房产，当地房价可能出现更加明显的回调。

03 权威机构预判房价走弱，悉尼、墨尔本跌幅领跑

AMP首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）预测，全国房价6月或下跌约0.3%，其中悉尼跌幅可能达到1.2%，墨尔本约0.9%。

与此同时，投资性住房贷款增长速度也开始放缓，相关变化已逐渐反映在信贷数据中。

04 新房建设进度严重滞后，供需矛盾长期难以缓解

而在供应端，情况同样不容乐观。

澳大利亚统计局将于周三公布5月份的建筑许可数据，数据显示，澳大利亚距离其到2029年年中建造120万套新房的目标又将进一步落后。4月份仅发放了16,710 份住宅许可，远低于所需的20,000份。

高利率居高不下、建筑商经营成本飙升，以及地缘冲突导致国际建材供应链持续承压的重叠影响下，新屋审批和实际开工活动在短期内很难看到实质性的反弹。

05 核心通胀顽固，8月加息概率仍存

尽管澳洲整体通胀较峰值有所回落，已从此前高位回落至约4%，但核心通胀仍维持在约3.6%，说明物价上涨压力依然存在。

澳洲财政部长Jim Chalmers表示，本财年通胀峰值预计约为4.25%，较此前预算预期有所改善，但能源价格及地缘局势等外部因素仍可能给通胀走势带来不确定性。

市场普遍关注澳洲联储接下来的政策动向。

目前，多数机构认为，8月再次加息存在一定可能性，市场预计概率约为20%。如果通胀未能进一步回落，到今年年底前再次加息的可能性则升至约40%。

即将公布的澳洲联储会议纪要，也成为投资者判断政策方向的重要参考。

06 金融市场保持谨慎，资金流向趋于防御

除了房地产市场外，资本市场同样反映出投资者情绪的变化。

近期，部分资金开始从高估值科技板块转向医疗保健等防御性行业，显示市场风险偏好有所下降。不过，澳洲股市整体仍保持相对平稳运行。

截至目前，S&P/ASX 200指数升至8764.2点，All Ordinaries指数上涨至8964.2点，股指期货则小幅上涨约0.18%。

整体来看，投资者仍处于观望状态，希望从未来公布的经济数据以及澳洲联储政策信号中，进一步确认利率走势和经济前景。

写在最后

当前澳洲房地产市场正处于多重因素交织影响的阶段。

一方面，持续偏高的利率抑制了购房需求，投资政策调整也影响了市场活跃度；另一方面，住房供应不足依然是长期存在的问题。未来房价走势不仅取决于利率是否继续调整，也与通胀变化、住房建设进度以及整体经济环境密切相关。

对于购房者、投资者而言，在政策仍存在不确定性的背景下，保持理性判断、持续关注宏观经济信号，或许比盲目追涨杀跌更加重要。