税改提议引发恐慌！Westpac投资房贷申请暴跌20%（组图）

联邦政府拟议的负扣税和资本利得税改革，已在短短三周内令西太银行（Westpac）的投资房贷申请量下滑20%。

该行消费者银行业务主管 Carolyn McCann 警告称，这些改革在社区层面引发了广泛担忧。

根据联邦预算案，从2027年7月起，资本利得税最低税率将升至30%，且现有房产的负扣税优惠将同步取消。两项政策叠加，已动摇投资者信心，墨尔本和悉尼的拍卖清盘率与房价随之双双走低。

西太银行消费者银行业务首席执行官 Carolyn McCann 周三在悉尼总部外。图片来源：Louise Kennerley

McCann 在周四战略简报会前表示，她更倾向于将当前局面定性为“担忧情绪”，而非“危机”。

事实上，在预算税改出台之前，楼市已承压已久——澳洲联邦储备银行（RBA）今年已三度上调官方利率，今年2月中东冲突又推高燃油价格，进一步压缩了家庭预算。

“当这三件事叠加在一起，变动就相当大了，”McCann 谈及预算税改、中东局势与利率上升时说道。“客户和社区面对这些不断变化的信号，难免会感到有些担忧。”

悉尼和墨尔本房价均已出现下跌。西太银行预测，今年悉尼房价全年将下跌3%，墨尔本则跌4%。

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其他机构的预测则更为悲观。摩根士丹利（Morgan Stanley）在预算案出台后便指出，住房超级周期已告一段落。该行银行业分析师 Richard Wiles 本周表示，“较高的债务收入比上限将阻止首次购房者填补投资者留下的缺口，而鉴于房价可能下跌5%至10%，部分有意升级住房的买家或将选择观望。”

McCann 认为，尽管当前持币观望情绪浓厚，但供给侧的结构性限制将为房价提供一定支撑。“市场动态决定了这不会是一次急剧下跌，”她说，“更可能是先放缓、再回升的走势。自住需求依然坚挺，现有负扣税安排的可延续性以及对新房的豁免，也将在一定程度上缓冲跌幅。”

尽管如此，银行股投资者过去六个月情绪持续波动，西太银行股价在过去一个月内已下跌逾5%。

投资房贷申请量的下滑，也印证了西太银行此前的预判——住房信贷增速将从本财年的6.5%放缓至2027财年的4.7%，并预计在2028财年回升至5.2%。

麦格理与联邦银行的竞争压力

上任近一年的 McCann 将于周四上午携手从麦格理（Macquarie）新挖来的 Luis Uguina，联合向分析师们阐述零售银行战略。

Uguina 曾深度参与麦格理零售银行技术系统的搭建，此番加盟西太银行，将主导消费者银行的数据与人工智能工作。西太银行希望借此打造更个性化的客户体验，在与麦格理和联邦银行（CBA）的竞争中占得先机。

在客群拓展上，西太银行将目光投向技术移民，以及正在为购置首套住房积攒首付的年轻群体——这两类客群历来是联邦银行的基本盘。

在品牌建设上，西太银行此前长期表现欠佳，直到去年从联邦银行手中拿下国家男女板球队赞助权，才在形象提升上迈出一步。

然而，目前仅有三分之一的西太银行零售客户将其视为“主要金融机构”。这在一定程度上与该行约60%的房贷来自贷款经纪人有关——西太银行希望将这一比例压缩至一半。此外，40%的客户仅持有该行单一产品，McCann 表示将通过加强交叉销售来改善这一局面。

在存款端，McCann 表示西太银行正在强化竞争力。目前，西太银行客户中能够获得账户奖励利率的比例，已从五年前的75%提升至如今的86%。“竞争已持续相当长一段时间，麦格理的入场带来了新的格局变量。”

上周，西太银行将旗下“Spend&Save”账户的年龄上限从34岁提高到40岁，可享奖励利率的最高余额也从3万澳元跃升至15万澳元，以贴合首次购房者的平均年龄与首付需求。这一系列举措，剑指联邦银行和麦格理旗下的年轻储户群体，希望将这批潜在的未来房贷客户纳入麾下。

“我们当时的判断是，这一市场细分领域我们的份额明显不足——那个年龄段仅占我们整体投资组合的约13%至14%，”McCann 说，“我们认为这是核心业务中可以做得更好的部分，因此会非常有针对性地规划竞争方式与发力领域。”

在业务增长目标上，西太银行希望房贷增速能与市场月度系统均值持平，存款增速则力争达到市场系统增速的1.1倍。

McCann 坦言，在跟随联邦银行提薪以留住房贷银行家之后，西太银行在自有渠道投资上的动作慢于竞争对手。目前，通过西太银行主品牌直接承做的贷款比例为38%，目标是每半年提升2个百分点，逐步迈向50%。

在裁员方面，西太银行整体削减1500个岗位以压缩成本，McCann 透露其零售部门过去一年已裁减约400人，但对于后续是否还有进一步裁员，她未予置评。“我们已经完成了大量前期调整，”她说，并补充称未来几个月将新招50名房贷专员。

与此同时，西太银行正与其他主要银行一道，积极将人工智能引入工作流程。McCann 认为，人工智能将重塑员工队伍的结构与职能。“它将推动人们从低价值工作转向更高价值的工作，”她说，“我们的员工是我们赢得竞争的关键所在。”