澳洲房贷利率飙升破6%！买家纷纷退缩，高价房暴跌$9万

数据显示，尽管价格下降、竞争减少，买家仍不急于入市。

随着澳洲房地产市场进入下行期，首次购房者开始撤退，投资者需求也在除新建房产外的所有领域大幅下滑。

研究显示，在连续第三次加息、全面税制改革近两个月后，市场正在悄然生变。以下是数据所揭示的真相。

自5月下旬以来，每周拍卖的房屋中成功售出的不足一半。约40%的挂牌房屋在拍卖前就已售出。摄影：Lisa Maree Williams/Getty Images

买家临阵退缩

面对不断上升的利率，首次购房者开始打退堂鼓，此前由政府5%首付计划支撑起的需求热潮也随之降温。

统计局（ABS）数据显示，去年10月该计划扩大后至今年3月，首次购房者每月新增贷款均超过1万笔。信用机构Equifax报告称，5月房贷申请比2025年5月下降了10.9%，其中首次购房者申请下降了13.4%。Loan Market的数据则显示，6月首次购房贷款申请比去年同月骤降20%。

另一种追踪入门级市场动向的方法，是比较符合5%首付计划条件与不符合条件房屋之间的价格增速差异。

在新州各城市，价格低于150万澳元的房屋符合该计划条件；昆州东南部为100万澳元；墨尔本和Geelong为95万澳元；珀斯为85万澳元；阿德莱德为90万澳元；霍巴特为70万澳元，各偏远地区则有不同标准。

房地产数据平台Cotality专为《卫报》澳洲版提取的数据显示，超出计划价格上限的房产价格从4月开始下跌；低于上限的房产价格虽然涨得更快、持续更久，但也在6月开始转跌。

布里斯班买家代理Lauren Jones表示，尽管市场趋于平静本应对首次购房者有利，但她只看到少数首次购房者出来看房。“这正是首次购房者一直在等待的时机……但他们却没有抓住这个机会，”Jones说。

澳联储的加息已将平均新贷款利率推高至6%以上，这可能迫使部分首次购房者放弃购房。

Jones说，买家的心态也会随房价起伏波动：“市场恐慌时他们也恐慌，市场火爆时首次购房者会提出激进的报价，但市场一降温，他们就退缩了。”

高价房产需求暴跌

价格更可负担的房屋开始降温之际，澳洲最昂贵的房屋却录得更深的跌幅。

悉尼、墨尔本和堪培拉的高端房价正在大幅下跌，其中悉尼市场前25%房源（即价格最高的四分之一）的中位房价，在过去三个月内下跌了约9万澳元。

各城市市场前四分之一的价格门槛分别为：悉尼约180万澳元及以上，墨尔本110万澳元，布里斯班140万澳元，阿德莱德120万澳元，珀斯130万澳元。

在霍巴特，尽管大多数房价仍在上涨，但截至6月的三个月内，市场前四分之一的房价已出现倒退。布里斯班、阿德莱德和珀斯的需求下降，也拖慢了高价房产的价格增长。

Jones说，布里斯班的买家对高价房产变得更加挑剔，他们只青睐完全翻新过的房屋，而对需要修缮的房子提不起兴趣，除非能获得大幅折扣。“未经翻新的房子就那么搁置着，价格会跌不少，”她说。

但她表示，买家对更可负担的房屋就没那么挑剔：“这种情况可能在高端市场比低端市场更常见，低端市场的人们仍然是有啥要啥。”

投资者缩减规模

5月中旬，联邦预算案切断了投资者购买现房享受负扣税的途径。国民银行（National Australia Bank）报告称，银行的应对措施是将投资者的借贷能力削减了约20%。

澳联储数据显示，5月投资者贷款年增长率高达10.3%，是十年来的最快增速；监管机构数据显示，联邦银行（Commonwealth Bank）、澳新银行（ANZ）、麦格理（Macquarie）和西太银行（Westpac）放贷最多。

西太银行表示，从预算案公布到6月中旬，投资者贷款下降了五分之一，而自住业主需求保持稳定。

在预算案出台前，投资者在大银行新房贷中的占比已增长到约40%。西太银行消费者业务首席执行官Carolyn McCann在6月表示，投资者占比已回落至该行贷款约33%的历史平均水平附近。“我们预计人们在弄清楚规则之前会按兵不动，”McCann说。

投资者转投新房

由于预算案给予新房相对于现房的税收优惠，投资者对购买新房仍保持浓厚兴趣。

工党的改革允许购买或建造新住宅的投资者继续享受负扣税，并可在出售时于新旧资本利得税折扣之间自由选择。

Loan Market的数据表明，新房在投资者支出整体下滑中逆势坚挺，该经纪公司今年6月收到的此类投资者申请比去年同期增加了31%。

新房的占比也进一步上升，从Loan Market公司2025年总量的4.5%升至2026年的7%。这一数字虽小却意义重大，因为统计局全国数据显示，自2025年初以来，新房仅占所有投资者贷款的4%。

悉尼西南部土地开发商Swooper的销售主管Nick Marino表示，市场低迷正在冲击新房市场，咨询量随之下降，部分开发商甚至开出2万澳元的折扣。

但Marino说，那些在城市边缘寻找新房的买家购买意愿依然强劲，投资者占Swoopland公司业务的比例稳定在20%左右。“我们的交易情况非常非常健康，”Marino表示，“我们开始看到更多投资者进入市场，但这仍是个棘手的市场。”

房屋销售大幅下滑

市场陷入动荡最明显的信号，是拍卖销售的全面崩盘——越来越多房屋在市场上滞留更久才能成交。

自5月下旬以来，每周挂牌拍卖的房屋中成功售出的不足一半，悉尼的这一比例甚至更低。

由于担心流拍，不少卖家选择在拍卖日之前就签下合同，约40%的挂牌房屋在拍卖前就已售出，而那些无法提前售出的房屋，则往往在拍卖日前被直接撤回，每周有近20%的原定拍卖遭到撤销。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，截至6月的三个月内，首府城市房屋销售总量比去年同期下降了16.2%。

这直接导致房屋在市场上滞留时间拉长：截至5月的一年中，销售天数从28天升至30天。新挂牌量虽在下降，但积压的库存让市场上的房屋数量不减反增，截至6月的一年中广告供应量增长了11%。“买家现在有更多房源可以选择，做决策时也没那么紧迫了，”Lawless说。