悉尼墨尔本多套豪宅降价抛售：有人狂砍$1000万！高端房产市场迅速降温（组图）

当 Jamie Durie 去年10月以3300万澳元的指导价挂牌他位于悉尼北部海滩的环保豪宅时，澳洲联邦储备银行（RBA）现金利率还停留在3.60%，大多数人尚未听说过霍尔木兹海峡，艾博年政府也预计将在负扣税和50%资本利得税折扣方面维持现状。

八个月后，风云突变：现金利率升至4.35%，美国对伊朗发动打击，工党拟议的负扣税和资本利得税改革方案令投资者人心惶惶——多重因素叠加，房地产市场明显降温。

于是，这位明星园艺师——他为环保杰作 Belah House 倾注了数年心血和数百万资金——决定顺应市场，将指导价从3300万下调至2800万澳元。对有意入手这栋度假村风格豪宅的买家而言，这意味着足足可以省下500万澳元。

这栋跨越七个设计师楼层、延伸至 Pittwater 水畔的豪华物业，已由 Ray White 的 Adam Reichman 和 Ashley Bierman 接手重新推入市场。

Reichman 表示，尽管当前市场动荡，像 Durie 这样独树一帜的住宅长期表现始终强劲。“在市场的最高端，稀缺性驱动价值，拥有不可替代特征的资产无论市场周期如何变化，都能继续吸引激烈竞争。”

该住宅的中央起居楼层拥有8米高的天花板，环绕着室内花园，可眺望 Pittwater 景色。图片来源：

他补充道，作为全新的深水岸庄园，在当今的规划和建设环境下，这类物业极难复制。

情绪低迷，豪宅溢价时代终结

加息对现金购房的高端买家或许影响有限，但业内人士普遍认为，整体市场情绪已经逆转。

高端房产咨询及买方代理机构 Alsaker 的创始人 Will Roberts 直言，买家竞相支付“巨额溢价”的日子，至少眼下已经一去不返。“驱动高端市场的是情绪，而目前情绪低迷。”

除每年一度的冬季淡季外，更广泛的市场力量也在同步发酵。Roberts 表示，“每个人都在按兵不动”——过去五六年，买家需求旺盛，中介轻松成交的好日子已成过去，如今再也没有人愿意为库存支付溢价。

这一转变意味着，中介们必须卷起袖子，靠真本事说话。“中介过去只依赖价格谈判就能完成交易，现在他们真的需要深入了解自己的产品，坚持不懈才是关键。”

各地豪宅：挂牌价一降再降

Barry 和 Sandra Smorgon 位于 Coolong Road 的住宅要价已削减1000万澳元。图片来源：

在 Vaucluse 的顶级街道 Coolong Road，墨尔本显赫的 Smorgon 家族成员 Barry 和 Sandra Smorgon 去年5月以6000万澳元挂牌的三层豪宅，如今指导价已砍去1000万，降至5000万澳元。

悉尼今年迄今最高成交纪录同样折射出这一趋势——房地产大亨 Steve Grant 及其妻子 Eliza 出售的 Vaucluse 水滨豪宅以5700万澳元成交，据业内消息人士透露，这也比卖家最初期望的6500万澳元打了折扣。

在 Point Piper，一栋临港豪宅于2023年上市时估价约6000万澳元，最终在今年4月以3700万澳元易主，买家为 Chemist Warehouse 管理合伙人 Nancy Jian。

在 Byron Bay，规划和环境律师 Scott Stewart 拥有的 Marine Parade 一处五卧五卫物业，今年3月以雄心勃勃的7500万澳元挂牌。到5月，据报道中介已开始邀请5000万至6000万澳元之间的出价。

位于 Byron Bay Marine Parade 的这栋住宅今年3月上市时希望售价7500万澳元。如今对5000万至6000万澳元之间的出价持开放态度。图片来源：

在新州中央海岸滨海城区 Wamberal，一栋挂牌时叫价3000万澳元的设计师住宅，如今已在邀请接近2000万澳元的出价。

卖家预期与市场现实的落差

在悉尼东部海滩区域深耕多年的房地产中介 PPD 的 Alexander Phillips 表示，他所看到的价格调整幅度普遍在5%至10%之间。

他以 Clovelly Surfside Avenue 一栋现代住宅的销售为例，生动呈现了卖家预期与市场实际出价之间的落差——“卖家想要1200万澳元，底价定在1100万澳元，拍卖时最高出价1010万澳元，流拍后四天，最终以1040万澳元售出。”

Phillips 还提到了 Tamarama 海滩 Kenneth Street 的一处水滨房源。2021年，该街道纪录因一宗临海地块以2920万澳元售出而刷新；今年早些时候，Phillips 以2200万澳元指导价挂牌了一处几乎相同的物业，但最终已被撤出市场。

不过，Phillips 认为价格下调或已触底，他指出市场实情与媒体报道之间存在约六周的时间差。“我认为已经触底了，但如果春天有太多房源涌入，情况会改变。”

他坦言，疫情中期那种令人眩晕的高价，不过是人为制造的“错失恐惧症”的产物，“每个人都觉得'我得赶紧买'”——而如今市场已至少回调了10%。随着卖家逐渐接受新现实，亏损出售的情况正在增加，“买卖双方的预期差距正在缩小”。

墨尔本：部分卖家仍坚守高价

然而在墨尔本，Morrell and Koren 的买方代理 Emma Bloom 观察到，尽管面临战争、加息和生活成本压力的“三重风暴”，许多卖家依然固守不切实际的价格。

“尽管前景黯淡，卖家并没有调整，”Bloom 说。“如果卖家现在真想出手，就必须认真倾听每一个出价。”

她也注意到部分卖家开始低头。Toorak Iona Avenue 一栋六卧豪宅便是典型案例——卖方最初要价1600万至1700万澳元，换了中介后，指导价已调整至1300万至1400万澳元。

在 Hopetoun Road，一栋由已故现代主义大师 Theodore Berman 设计的中世纪庄园，最初上市时指导价为5850万至6400万澳元，如今已下调至5500万至5900万澳元。

4月，Regis Healthcare 联合创始人 Bryan Dorman 出售了他在 Toorak 的住宅，成交价比2025年初挂牌时3000万澳元的指导价低了约1000万澳元。

Regis Healthcare 的 Bryan Dorman 在 Toorak 的住宅售价较其最初3000万澳元的要价低了约1000万澳元。图片来源：

在 South Yarra 的 Tivoli Road，一栋住宅5月下旬以约470万澳元售出。同一物业上次交易是在2021年，成交价467万澳元，此后经历大规模翻新，估计耗资70万至80万澳元——几年时间几乎原价出手，翻新投入难以收回。

资金充裕的买家伺机而动

买方代理 Will Roberts 表示，眼下房源稀少，但对于寻求长期自住的资金充裕买家而言，反而是难得的入场时机。

“我们有资金充裕、蓄势待发的买家，正在垂涎欲滴，”Roberts 说。“如果你是一个有策略的买家，买的是自住房，现在正是最佳时机。”

他特别指出，如果卖家的房产已在市场上挂牌相当长时间，且有强烈的出售需求——无论是因为继承、离婚还是债务——“在某些情况下，你确实可以争取到高达20%的折扣”。